Steuerrechtliche Bewertung von Immobilien in Frankreich

Sei es im Rahmen einer Schenkungs-, einer Erbschafts- oder im Rahmen der Vermögenssteuererklärung (ISF), oft erfordert es die steuerrechtliche Situation in Frankreich, den Wert einer Immobilie zu ermitteln.Nach der maßgeblichen Vorschrift des Artikels 761 des allgemeinen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts, fortan kurz: CGI) ist der jeweils zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer bestehende Verkehrswert (valeur vénale réelle) maßgeblich. Die französische Finanzverwaltung akzeptiert hier nur in ganz wenigen Ausnahmefällen weitere Abschläge, so kann z.B. vom Verkehrswert der Immobilie ein Abzug in Höhe von 10% bis 20% gemacht werden, wenn sie von mehreren Miteigentümern gemeinsam oder von einer Immobiliengesellschaft gehalten wird oder vermietet ist.Der Begünstigte oder Eigentümer neigt in den vorgenannten Steuersituationen naturgemäß dazu, den Wert der Immobilie eher niedrig einzuschätzen. Dies ist oftmals allerdings eine gefährliche Strategie mit weitreichenden Folgen.Zum einen kann sich der niedrige Wertansatz der Immobilienschenkung oder -erbschaft bei einem späteren Verkauf rächen, wenn es um die Berechnung und Abführung der sog. Wertzuwachssteuer (plus-values immobilières) geht. Besteuert wird hier ja gerade der Differenzbetrag zwischen Verkaufspreis und dem Wert des ursprünglichen Eigenerwerbs durch Schenkung oder Erbschaft.

Daneben besteht das Risiko, dass der französische Fiskus die Steuer später unter gleichzeitiger Erhebung ganz erheblicher Verspätungszinsen und Strafzuschläge beitreibt.

Ganz besonders oft realisiert sich dieses Risiko im Rahmen der Vermögenssteuer (ISF), die auf Vermögen derzeit ab einem Vermögenswert von 1,3 Millionen Euro erhoben wird. Hier ist es oftmals besser, eine Steuererklärung mit einer zu niedrigen Werteinschätzung einzureichen, als überhaupt keine Steuererklärung abzugeben.

Die Verjährungsfrist für die Festsetzung der Vermögenssteuer beträgt nämlich in der Regel 3 Jahre, wenn zwar eine Erklärung abgegeben und lediglich der Wert zu niedrig angeben wurde (Artikel L.180 des Finanzprozessgesetzbuchs „Livre des procédures fiscales“, fortan kurz: LPF).

Die Festsetzungsverjährung beträgt hingegen 6 Jahre, wenn überhaupt keine Erklärung abgegeben wurde (Art. L.186 LPF).

Andererseits ist hinsichtlich der Sanktionen folgendes zu berücksichtigen:

Stellt das Finanzamt fest, dass trotz Steuerpflicht die Steuerklärung insgesamt fehlt, fallen Verspätungszuschläge (pénalités de rétard, Art. 1727  des allgemeinen Steuergesetzbuchs „Code général des impôts“, fortan kurz: CGI) von 0,40% pro Monat sowie ein Strafzuschlag (majoration, Art. 1728 CGI) von 10% an. Wird die Steuer nicht innerhalb von 30 Tagen seit Mahnung des Finanzamtes gezahlt, erhöht sich der Strafzuschlag auf 40%. Handelt es sich um eine vorsätzlich Hinterziehung (activité occulte) erhöht sich der Strafzuschlag auf 80%. Daneben kommt auch eine strafrechtliche Verfolgung wegen Steuerhinterziehung in Betracht (Art. 1741 ff. CGI).

Stellt die Finanzverwaltung fest, dass der Wert in der Steuererklärung unrichtig angegeben wurde, so fallen auch hier grundsätzlich Verspätungszinszuschläge von 0,40% pro Monat an. Ein weiterer Strafzuschlag wird allerdings nur dann erhoben, wenn die Finanzverwaltung nachweisen kann, dass der Steuerpflichtige unredlich gehandelt hat. Dabei beträgt der Strafzuschlag nach Art. 1729 CGI  40% bei vorsätzlicher Verletzung der Steuerpflicht (manquement délibéré) und 80% bei Vornahme betrügerischer Machenschaften oder Gestaltungsmißbrauch (manœuvres frauduleuses; abus de droit).

Oftmals zieht die Sanktion des Fehlens oder der unrichtigen Abgabe einer Steuererklärung eine Kette weiterer Prüfungen nach sich: So führt z.B. oft ein im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft zu niedrig erklärter Wert zu einer Nachversteuerung auch der Vermögenssteuer (ISF).

Dabei ist die richtige Bewertung der Immobilie gar nicht so einfach. Zahlreiche Kriterien bestimmen den Wert von Grundeigentum: Die Lage und Ausrichtung, die Größe, Umfang und Art der Bebauung, die Ausstattung, die Belastung mit Rechten Dritter. Nicht nur innerhalb der gleichen Straße, sondern auch innerhalb ein und desselben Gebäudes können die Werte stark variieren, denn jeder Fall ist individuell zu betrachten. Dies führt dazu, dass an den oben dargestellten Nachweis der vorsätzlichen Verletzung der Steuerpflicht in diesem Zusammenhang eher hohe Anforderungen zu stellen sind.

Andererseits ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung der in Frage stehende Verkehrswert in der Regel durch Vergleich (méthode de comparaison) mit Verkaufstransaktionen vergleichbarer Immobilien zu ermitteln (Cass..com 10.12.13 n°12-28.421).

Zur Ermittlung des Wertes durch Vergleich, stehen dem Steuerbürger zahlreiche Hilfsmittel zur Verfügung:

Üblich ist es zum einen, Immobilienmakler vor Ort um eine Werteinschätzung zu bitten. Allerdings hält sich deren Auskunftsbereitschaft verständlicherweise in Grenzen, sofern keine konkreten Verkaufsabsichten bestehen. Sollten nicht bestehende Verkaufsabsichten vorgespiegelt werden, sollte man sich darauf einstellen, dass der Makler möglicherweise eine eher hohe Preiseinschätzung abgibt, um sich den Verkaufsauftrag zu sichern.

Ferner kann man sich im Internet über diverse Immobilienportale einen Überblick über die allgemeine Immobilienpreissituation vor Ort machen. Auch bieten bestimmte Dienste eine Form des individualisierten Vergleichs an.

Daneben macht auch die Finanzverwaltung es dem Steuerbürger immer schwieriger, sich auf die Gutgläubigkeit in Hinblick auf die zu niedrige Bewertung der eigenen Immobilie zu berufen.  Bisher konnten gerade Steuerausländer in vielen Fällen geltend machen, von den ganz erheblichen Wertsteigerungen, die der französische Immobilienmarkt seit Ende der 90er Jahre erfahren hat, nichts mitbekommen zu haben.

Seit Anfang 2014 stellt die Finanzverwaltung allerdings dem Steuerbürger mit dem neu geschaffenen Internetportal PATRIM USAGERS  ein Instrument zur Wertermittlung des Verkehrswertes von Immobilien zur Verfügung.

Das Internetportal PATRIM USAGERS erlaubt dem Steuerbürger den Zugang zu den Daten von Immobilientransaktionen, über die die Generaldirektion der Finanzverwaltung (DGFiP) verfügt. Da das Liegenschaftsregister (service de publicité foncière), bei dem sämtliche Immobilientransaktionen zu publizieren sind, eine Unterabteilung der Finanzverwaltung darstellt, spiegelt diese Datenbank sämtliche auf dem Markt stattfindenden Immobilientranskationen wieder.

Nach dem Gesetz ist es der Finanzverwaltung untersagt die Daten, die vom Steuerbürger über PATRIM abgefragt werden, im Rahmen eines Steuerprüfungsverfahrens abzurufen und/oder zu verwenden (Art. L107B VI LPF).

Allerdings bindet auch der durch eine Abfrage über PATRIM USAGERS ermittelte Verkehrswert die Finanzverwaltung nicht zwingend. Die Abfrage über PATRIM USAGERS als solche hat also keinen höheren rechtlichen Stellenwert  als Auskünfte von Maklern oder Vergleiche über andere Internetportale.  Aus Sicht der Steuerverwaltung soll auch dieses Instrument lediglich einen ersten Anhaltspunkt für die Bewertung liefern und gegebenenfalls einen Dialog mit der Finanzverwaltung über etwaige sonstige individuelle Kriterien eröffnen, die zu einer abweichenden Bewertung führen können.

Sollte zwischen der Finanzverwaltung und dem Steuerbürger keine Einigkeit erzielt werden, so hat gegebenenfalls ein Finanzgericht zu entscheiden. Dieses hat aber in der Regel nicht selbst das nötige Fachwissen um den Verkehrswert zu ermitteln, sondern ist auf Sachverständigengutachten angewiesen. Die gerichtliche Anordnung von Verkehrswertgutachen ist dabei allerdings äußerst selten. Vielmehr werden in der Praxis regelmäßig auch vom Steuerbürger selbst eingeholte Gutachten akzeptiert, wenn diese von einem gerichtlich vereidigten Sachverständigen angefertigt wurden. Auch bevor es überhaupt zu einem Finanzprozesses kommt, erkennt die Steuerverwaltung in der Regel derartige Individualgutachten an. Die Anfertigung derartiger Gutachten empfiehlt sich daher insbesondere bei besonders atypischen Immobilien, in der Regel auch bei Luxusimmobilien, die in den Vergleichsstatistiken grundsätzlich nicht erfasst sind.

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass sich der französische Fiskus erfahrungsgemäß mehr auf die Überprüfung des Immobilienwertes im Rahmen der Schenkungs- und Erbschaftssteuer konzentriert, als auf die Überprüfung bei der Vermögenssteuer (ISF). Dies erklärt sich wohl vor allem aus dem Umstand, dass bei der ISF maximal 1,5% an Steuern zu holen sind, bei Schenkungen und Erbschaften allerdings bis zu 45%. Spätestens Erbschaften oder Schenkungen sollten daher Anlass dazu geben, den erklärten Verkehrswert der Immobilie der Wirklichkeit anzupassen. Ferner empfiehlt es sich in diesem Rahmen gegebenenfalls auch, die Vermögenssteuer für die noch nicht verjährten Zeiträume nachzuerklären, so dass das Risiko der Erhebung von Verspätungszinsen und Strafzuschlägen möglichst reduziert wird. Verbunden werden kann diese Form der Rückkehr in die Steuerehrlichkeit auch mit einem Antrag auf Gnadenerlass der Verspätungs- und Strafzuschläge. Die Behandlung dieses Antrags hängt, wie seine Bezeichnung bereits impliziert, von der individuellen Behandlung durch den zuständigen Steuerbeamten ab. Die Chancen auf milde Behandlung stehen hier allerdings ungleich besser, als wenn die Steuerverwaltung von sich aus tätig wird.