IMMOBILIENKAUF in Frankreich – Grundlagen / Compromis de Vente
Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie in Frankreich zu erwerben, sollte sich frühzeitig auch um die juristische Absicherung des Geschäfts kümmern.

Verbreitet ist der Glaube, weil die Dinge im eigenen Heimatstaat so und nicht anders geregelt sind, müsse das andernorts auch so sein. Diese Haltung ist in menschlicher Hinsicht zwar verständlich, jedoch nicht immer zutreffend.

Trotz zahlreicher Ähnlichkeiten, die auf den gemeinsamen Wurzeln im römisch-germanischen Recht beruhen, gibt es doch sehr große Unterschiede zwischen dem deutschen und dem französischen Recht – auf dem Gebiete des Immobilienrechts sind diese sogar besonders deutlich.

Auch hat die Europäisierung des Zivilrechts noch nicht zu einer wirklich weitreichenden Harmonisierung der beiden Rechtsordnungen im Bereich des Immobilienrechts geführt und eine solche ist derzeit auch nicht absehbar.

So findet auf den Erwerb einer in Frankreich belegenen Immobilie zwar sowohl nach deutschem als auch nach französischem Internationalen Privatrecht ausschließlich französisches Sachrecht Anwendung – hier hören die Gemeinsamkeiten der beiden Rechtsordnungen aber auch schon auf.

Verkauf, Eigentumsübertragung, Registereintragungen und Besteuerung gestalten sich nach französischem Recht grundlegend anders als nach deutschem Recht.

Nachfolgend werden die einschlägigen Grundsätze dargestellt. Im Rahmen des Kaufs von Neubauten und Wohnungseigentum sind allerdings weitere Besonderheiten zu beachten, die Gegenstand spezieller Artikel sind. Gleiches gilt für die Fragen des Steuerrechts, der Notarhonorare und der Besonderheiten in Bezug auf den französischen Immobilienmakler

1. Grundlagen zum französischen Grundstückskaufvertrag

Mögen dem deutschen Durchschnittsbürger auch nicht alle Modalitäten des Immobilienerwerbs nach den Vorschriften seines Heimatlands vertraut sein, instinktiv wird er jedoch zugrundelegen, dass seine Unterschrift erst dann verbindlich wird, wenn er sie vor einem Notar leistet.

Gerade hier zeigt sich jedoch der elementare Unterschied zwischen den beiden Rechtsordnungen: Während das deutsche Recht für die Wirksamkeit des Immobilienkaufvertrags die notarielle Form vorschreibt (§ 311b BGB), sieht das französische Recht hierfür keine von den allgemeinen Kaufverträgen abweichenden Formerfordernisse vor. Es wird grundsätzlich nicht einmal die Schriftform verlangt. Es genügt also, wenn sich Käufer und Verkäufer über die Sache, d.h. das Grundstück, und den Kaufpreis einig sind. Eine weitere Voraussetzung ist natürlich, dass der Verkäufer verfügungsberechtigter Eigentümer des Grundstücks ist. Liegen diese Voraussetzungen vor, dann geht nach französischem Recht mit der bloßen Einigung das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über.

Dem französischen Recht ist nämlich das sog. Abstraktionsprinzip fremd, nach dem das kausale Schuldverhältnis und das abstrakte Vollzugsgeschäft der Eigentumsübertragung unterschieden werden. Eine neben dem eigentlichen Kaufvertrag durchzuführende Auflassung und Eintragung in das Grundbuch – wie nach deutschem Recht (§§ 925, 873 BGB) – sind daher für den Eigentumsübergang ebenso wenig erforderlich, wie die Zahlung des Kaufpreises. Vielmehr bedeutet der Kaufvertrag gleichzeitig auch die Übertragung des Eigentums, art. 1583 Code civil.

Da es in Frankreich auch kein Register gibt, dem die gleiche Funktion wie dem deutschen Grundbuch zukäme, ist es im übrigen auch nicht möglich, eine Auflassungsvormerkung eintragen zu lassen. Zwar ist der Kaufvertrag zur Wirksamkeitsbegründung des Eigentumsübergangs gegenüber Dritten – insbesondere auch dem Finanzamt – beim Hypothekenamt (conservation des hypothèques) zu publizieren. Diese Publizierung hat jedoch lediglich deklaratorische Wirkung. Rechtstechnisch macht es nach französischem Recht also keinen Unterschied, ob man eine Baguette beim Boulanger erwirbt oder eine Villa an der Côte d’Azur.

Gleichwohl hat auch die französische Rechtspraxis Mechanismen entwickelt, um für Immobilienkäufer und Verkäufer den größtmöglichen Schutz zu erreichen.

Bewährte Vertragsmuster werden mit einer solchen Regelmäßigkeit verwendet, dass man die gesetzlich vorgesehene Formlosigkeit des französischen Immobilienrechts als de facto überwunden ansehen darf. Im wesentlich werden die Verträge über Grundstücke dabei in zwei Phasen abgewickelt:

Zunächst wird – meistens unter Mitwirkung eines Immobilienmaklers – ein Vorvertrag abgeschlossen, der die Grundlage des Kaufs bildet. Danach bereitet ein Notar den endgültigen Kaufvertrag vor, den sog. acte authentique, der in der Regel erst einige Monate nach Abschluss des Vorvertrags unterzeichnet wird.

2. Vorverträge

a) zweiseitige Vorverträge: compromis de vente bzw. promesse

Es gibt mehrere Varianten von Vorverträgen, die je nach Ausgeprägtheit der jeweiligen Bindungsabsichten der Parteien abgeschlossen werden.

Die gebräuchlichste Form des Vorvertrags ist der sog. compromis de vente, das gegenseitige Kaufversprechen, auch „promesse“ genannt.

  • Inhalt und unmittelbare Bindungswirkung

Nach art. 1589 Code civil gilt schon dieser gegenseitige Vorvertrag als Kaufvertrag und verpflichtet damit die Parteien im Prinzip endgültig dazu, den Kauf zu vollziehen, dies in der Regel durch notarielle Beurkundung innerhalb einer bestimmten Frist:

La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.“

Der spätere notarielle Kaufvertrag, dessen vorgesehenes Unterzeichnungsdatum im Vorvertrag festgelegt wird, hat damit nur noch die Bedeutung, dass er die volle Rechtssicherheit der Operation gewährleistet, dem neuen Eigentümer alle Garantien verschafft und den Verkauf Dritten gegegenüber wirksam macht. (hierzu später mehr)

Für den Fall, dass eine der Parteien die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde innerhalb der vereinbarten Frist verweigert, sieht der Compromis de vente für die andere Partei in der Regel die Möglichkeit vor, nach ihrer Wahl den Vollzug des Vertrages gerichtlich durchzusetzen oder aber Schadensersatz zu verlangen.

Diese letzte Möglichkeit, die Klage auf Realisierung und Schadensersatz, entfällt jedoch, wenn ein Rücktrittsrecht für beide Parteien vereinbart worden ist, dessen Ausübung allerdings in der Regel trotzdem nicht folgenlos ist. Da sich der Käufer fast immer verpflichten muss, seinen ernsthaften Kaufwillen durch eine Anzahlung zu manifestieren (in der Regel 10 % des Kaufpreises), enthalten die Verträge für den Fall des Rücktritts (dédit) durch den Käufer üblicherweise die Bestimmung, dass die Anzahlung zugunsten des Verkäufers verfällt (arrhes). Für den Fall, dass der Verkäufer den Rücktritt vom Vertrag erklärt, wird zugunsten des Käufers eine Entschädigungszahlung in Höhe der doppelten oder dreifachen Anzahlung vereinbart. (vgl. auch Art. 1590 Code civil).

  • Auflösende Bedingungen (conditions suspensives)

Soweit die Parteien sich mit dem gegenseitigen Vorvertrag – wie zumeist – noch nicht endgültig verpflichten wollen, können sie neben der Bezeichnung des Kaufobjekts, des Kaufpreises sowie ggf. der Gewährleistungsregelung auch noch eine oder mehrere auflösende Bedingungen (conditions suspensives) in den Vertrag einfügen. Hierdurch wird die Vertragsdurchführung und insbesondere der damit einhergehende Eigentumsübergang vom Vorliegen bestimmter Voraussetzungen abhängig gemacht. Kann auch nur eine der Bedingungen nicht erfüllt werden, ist der Vertrag hinfällig und hinterlegte Garantiesummen werden gegebenenfalls zurückgezahlt.

Übliche Bedingungen in diesem Sinne sind u.a.:

  • Aufschub des Eigentumsüberganges bis zur Unterzeichnung des notariellen Vertrages (acte authentique), was seinerseits die Zahlung des Kaufpreises voraussetzt;
  • Eigentümerstellung und Verfügungsberechtigung des Verkäufers;
  • Lastenfreiheit der Immobilie von Hypotheken, Dienstbarkeiten u.a.;
  • Bauordnungs- und planungsrechtliche Zulässigkeit von bereits realisierten oder geplanten baulichen Maßnahmen (certificat d’urbanisme);
  • Verzicht auf ein etwaiges Vorkaufsrecht Dritter (droit de préemption);
  • ggf. Erlangung eines Darlehens durch den Käufer. Bei dieser Bedingung ist für den Verkäufer besondere Obacht geboten: Durch ein Gesetz von 1979 ist die Bedingung auch ohne ihre ausdrückliche Aufnahme in den Text Bestandteil eines jeden Vorvertrages, sofern der Käufer nicht ausdrücklich schriftlich zusichert, dass er nicht beabsichtigt, ein Darlehen aufzunehmen. Wenn der Käufer eine solche Zusicherung nicht abgibt und/oder der Vertrag eine Finanzierung des Kaufpreises ausdrücklich vorsieht, kann der Vollzug bis zum Ablauf der weiter hierfür vorgesehenen speziellen Frist vom Käufer relativ leicht mit der Begründung verhindert werden, er habe trotz entsprechender Bemühungen kein Finanzierungsdarlehen erlangt.

b) einseitige Vertragsangebote

Neben dem gegenseitigen Vorvertrag ist auch die Abgabe von Vertragsangeboten mit einseitig bindender Wirkung gebräuchlich:

  • Durch die sog. offre d’achat, das einseitige verbindliche Kaufangebot, bietet der Käufer dem Eigentümer bis zu einem bestimmten Zeitpunkt unwiderruflich den Kauf der Immobilie an und manifestiert die Ernsthaftigkeit seines Angebots dadurch, dass er zu treuen Händen eines Notars oder des Maklers einen Betrag von üblicherweise 10 % (oder abhängig von der Optionsdauer auch weniger) hinterlegt, der für den Fall der Nichtausübung des Optionsrechts dem Verkäufer als sog. Immobilisationsentschädigung (indemnité d’immobilisation) zufließt.
  • In der Praxis weniger üblich ist die sog. promesse unilatérale de vente. Hierbei handelt es sich um ein einseitiges verbindliches Verkaufsversprechen, durch welches der Verkäufer dem Käufer bis zum Ablauf einer bestimmten Frist ein Optionsrecht zum Erwerb der Immobilie verbindlich zusichert. Es hängt dann vom Käufer ab, ob er dieses Angebot annimmt oder nicht.

3. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (acte authentique)

Wie bereits aufgezeigt wurde, ist für die Wirksamkeit des Kaufvertrags und des damit einhergehenden Eigentumsübergangs zwischen den Parteien eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags streng genommen nicht nötig.

Die Einschaltung eines Notars bietet sich aber dennoch – insbesondere auch schon zur Abfassung des Vorvertrags – an, da der Notar verpflichtet ist, die Parteien über Risiken des Geschäftes aufzuklären und das Vorhandensein der notwendigen Dokumente und die im Vertrag genannten Angaben zu überprüfen. Hierfür steht er rechtlich ein.

Daneben ist auch folgendes zu berücksichtigen: Der Kaufvertrag ist zwar durch bloßen Konsens „zwischen den Parteien“ wirksam zustande gekommen, Dritten und der Finanzverwaltung gegenüber entfaltet er seine Wirkung jedoch erst nach Publizierung (publicité foncière) beim zuständigen Hypothekenamt (conservation des hypothèques). Die Publizierung erfolgt wiederum erst, wenn eine notarielle Urkunde vorgelegt wird. Die notarielle Beurkundung wird in der Praxis somit unentbehrlich.

Man nähert sich insofern also – wenn auch auf Umwegen – wieder der deutschen Regelung an. Aus dem gleichen Grunde enthalten die Vorverträge meist auch eine Verpflichtung beider Parteien, innerhalb einer bestimmten Frist den Vertrag notariell bestätigen zu lassen.

4. Zwingende Vorschriften zum Schutz des Käufers

Im Zuge der sich weiter vereinheitlichenden europäischen Vorschriften zum Schutz der Verbraucher hat Frankreich auch im Bereich des Immobilienrechts in den letzten Jahren zahlreiche neue Vorschriften zum Schutz des Käufers eingeführt und geht dabei weit über die gemeinschaftsrechtlichen Vorgaben hinaus. Im wesentlichen handelt es sich dabei um folgende Gesetze:

a) „Loi SRU“ – Überlegungs- und Widerrufsfristen des Käufers

Um unüberlegten Käufen von zu Wohnzwecken genutzten oder noch zu errichtenden Immobilien durch private Erwerber zuvorzukommen, hat der französische Gesetzgeber zum 01.06.2001 sowohl für entsprechende privatschriftliche als auch entsprechende notarielle Grundstücksgeschäfte ein 7-tägiges Widerrufsrecht eingeführt. Geht dem endgültigen notariellen Vertrag ein einseitiges oder gegenseitiges Vertragsversprechen voraus, so beziehen sich diese Fristen aber nur auf dieses. Der Ablauf der Frist beginnt mit dem auf die Zustellung des Vertrages durch Einschreiben mit Rückschein folgenden Tages. Dieselbe Form ist auch für die Rücktritts- bzw. Widerrufserklärung des Käufers zu wählen. Die entsprechenden Vorschriften wurden durch die sog. « Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000 » (kurz : Loi SRU) in Art. 271-1 des Code de la Construction et de l’habitation eingefügt.

b) „Loi CARREZ“ – Flächenangaben bei Wohnungseigentum

Die sog. « Loi CARREZ» (loi 96-1107 du 18 décembre 1996; benannt nach seinem Autor, dem Abgeordneten Carrez) verleiht dem Erwerber von Wohnungseigentum (Copropriété) besonderen Schutz – das Gesetz bezieht sich nicht auf den Erwerb von freistehenden Wohnhäusern.
Dieses Gesetz verpflichtet den Verkäufer, in jedem auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichteten Vertrag oder Vorvertrag genaue Angaben zur Fläche des Sondereigentums (superficie privative) zu machen.

Falsche Angaben des Verkäufers über die Fläche werden wie folgt sanktioniert :

  • Wenn die Flächenangabe im Vertrag fehlt, kann der Käufer eine Nichtigkeitsklage (action en nullité) einreichen und sich somit ohne weitere Konsequenzen vom Vertrag lösen. Die Klage kann allerdings nur bis zum Ablauf von einem Monat nach der notariellen Beurkundung eingereicht werden, danach verfällt das Recht.
  • Wenn die tatsächliche Fläche tatsächlich 5% geringer ausfällt, als im Vertrag angegeben, kann der Käufer eine gerichtliche Herabsetzung des Kaufpreises verlangen (action en réduction du prix) ; Diese Klage kann nur innerhalb eines Jahres seit der notariellen Beurkundung erhoben werden.

Im einzelnen kann die Auslegung des Gesetzes allerdings Schwierigkeiten bereiten, insbesondere hinsichtlich der Frage, ob der Verkäufer seinerseits verpflichtet ist, bereits vorhandene Flächenangaben fachmännisch überprüfen zu lassen. Die Rechtsprechung kommt dem Verkäufer hier oftmals entgegen. So wurde in einzelnen Fällen zum Beispiel entschieden, dass der Verkäufer bereits im Kataster verzeichnete Flächenangaben nicht weiter von Sachverständigen überprüfen lassen muss, wenn hierzu keine besondere Veranlassung besteht. Zentral ist in derartigen Rechtsstreitigkeiten die Frage, ob der Verkäufer seinerseits gutgläubig (de bonne foi) gehandelt hat.

c) Vorschriften zum Schutz der Gesundheit

Weiter verfolgt der französische Gesetzgeber durch den Erlass von zahlreichen Vorschriften den Schutz des Käufers vor den sanitären und gesundheitlichen Risiken, die mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden sind.

Die jeweiligen Pflichten des Verkäufers im konkreten Fall bestimmen sich nach verschiedenen Kriterien bzw. deren Kombination. Entscheidend können insofern sein: Zeitpunkt der Konstruktion oder Fertigstellung der Immobilie, Art ihrer Nutzung zum Zeitpunkt des Verkaufs, Eigentumsverhältnisse an der Immobilie und Risikofaktoren ihres Belegenheitsortes. Der mit der Veräußerung beauftragte Makler oder Notar wird in der Regel auf die nötigen Pflichten hinweisen, so dass diese hier nicht im Detail dargestellt werden.

In ihren Grundzügen lässt sich die Rechtslage wie folgt darstellen:

Bei der Veräußerung einer Wohnimmobilie wird man zumeist davon ausgehen müssen, dass der Verkäufer die Durchführung folgender Kontrollen nachzuweisen hat. Die entsprechenden Nachweise dürfen zum Zeitpunkt der Beurkundung nicht älter als drei Monate sein:

  • Bericht eines anerkannten Sachverständigen über die Untersuchung der Immobilie hinsichtlich etwaiger Asbestbelastungen (Décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié par décret n° 97-855 du 12 septembre 1997) ;
  • Bericht eines anerkannten Sachverständigen über die Untersuchung der Immobilie hinsichtlich etwaiger Bleibelastungen, sog. E.R.A.P. (=état des risques d’accessibilité au plomb) (Art. L. 32-5 et R. 32 – 10, 11, 12 du Code de la Santé Publique) ;
  • Parasiten- bzw. Termitenprotokoll eines anerkannten Sachverständigen. (Loi n° 99-471 du 18 juin 1999, Décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000, Arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle d’état parasitaire)
Fehlen die oben genannten, gesetzlich vorgeschriebenen Dokumente in der Anlage zum Vertrag oder Vorvertrag, kann sich der Verkäufer nicht von der Haftung wegen versteckter Mängel (vices cachés) entlasten, die auf die Existenz von Asbest, Blei oder Parasiten zurückgehen. Dies bedeutet, dass sein Käufer sich bis zu 30 Jahre nach dem Kauf an ihn halten kann, wenn ihm hierdurch ein Schaden entsteht. Der Käufer muss in diesem Fall allein die Tatsache beweisen, dass der Mangel bereits vor dem Kauf bestand, d.h. dass das Asbest oder Blei schon damals zugänglich und damit gefährlich war, oder dass die Parasiten das Gebäude bereits angegriffen hatten.

FAZIT:

Abschließend kann festgehalten werden, dass der Kauf einer Immobilie mit zahlreichen Risiken und Kostenfaktoren zusammenhängt, die nicht zu unterschätzen sind.

Auch wenn der Abschluss von Verträgen – insbesondere des Vorvertrags – in der Regel keiner bestimmten Form bedarf, ist wegen der damit verbundenen Bindungswirkungen dringend zu empfehlen, vor der Unterzeichnung sachkundigen Rat einzuholen. Hierbei können die Besonderheiten berücksichtigt werden, die aus Art und Lage des Grundstückes sowie der geplanten Nutzung resultieren. Gleiches gilt für die nach dem Erwerb anfallenden laufenden Kosten. Genannt seien hier nur die laufenden Steuern.

Nicht zuletzt ist daran zu denken, auch erbrechtliche Fragen beim Erwerb der Immobilie gleich mitzuregeln. Denn nach französischem internationalem Privatrecht findet auf in Frankreich belegenes Grundvermögen grundsätzlich nur das französische Erbrecht Anwendung. Hinsichtlich der gesetzlichen Erbrechte – insbesondere des überlebenden Ehegatten – und der Verfügungsfreiheit weicht das französische Erbrecht jedoch erheblich von den Regelungen des deutschen Erbrechts ab.

Wer all diese Faktoren bereits vor Erwerb berücksichtigt, schützt sich vor bösen Überraschungen und sorgt dafür, dass er an seiner Frankreich-Immobilie lange ungetrübte Freude hat.